Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1240

Znovuzavedení práva stavby do českého občanského práva je jednou z velkých novinek NOZ. Důvodem znovuzavedení tohoto institutu se stalo opět zavedené pravidlo superficie solo cedit, tedy že stavba je součástí pozemku a nemůže mít rozdílného vlastníka. Právo stavby je vlastně prolomením této zásady reflektující hospodářskou potřebu vlastníka, který nemá v úmyslu na svém pozemku stavět, ale může pozemek dočasně přenechat jiné osobě, které tam na základě práva stavby stavět umožní. Laicky řečeno, právo stavby zabezpečuje, aby stavebník mohl stavět na cizím pozemku bez rizika, že staví něco, co není a nebude v jeho vlastnictví a bylo by tak pouze součástí pozemku.

Termín

Právo stavby není institutem historicky neznámým, a to ani pro český právní řád. Jeho počátky přitom sahají až do práva římského, kdy lze hledat jeho původ v tzv. superficies. Právo stavby je institutem práva běžným v zemích, které vycházejí ze zásady římského práva superficies solo cedit, tj. věci vyčnívající nad povrch pozemku (včetně staveb) jsou součástí pozemku a nejsou věcmi ve smyslu právním.

V českém právním prostředí a juristické terminologii bylo toto věcné právo historicky nazýváno jako "stavební právo“ (viz návrh občanského zákoníku z roku 1937) nebo "právo stavby“ (tak např. návrh koncepce občanského zákoníku z roku 1996).

Historický vývoj

V našem právním prostředí bylo právo stavby upraveno poprvé v zákoně č. 86/1912 ř. z., o právu stavby, který jej zavedl jako věcné, nezcizitelné a děditelné právo zřídit stavbu na cizím pozemku. Právo stavby mělo charakter věci nemovité a stavba zřízená na jeho základě byla považována za příslušenství práva ke stavbě. Zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby, převzal předešlou úpravu s odchylkami. Právo stavby bylo nadále definováno jako právo věcné, kterému odpovídá právo stavebníka mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem cizího pozemku, a to nezávisle na tom, zda byla stavba již zřízena či doposud neexistovala. Právo stavby i stavba samotná byly věcmi nemovitými, stavba však neměla samostatnou povahu. Klíčovými rozdíly oproti předešlé úpravě bylo, že právo stavby nebylo již omezeno pouze na pozemky státu, země, okresu nebo obce, chyběla rovněž maximální doba trvání, tedy doba, na kterou mohlo být nejdéle zřízeno. Poměrně zdařilou úpravu zákona č. 88/1947 Sb. nahradila deformovaná úprava občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., ve kterém se institut práva stavby objevil v našem právním řádu nadlouho naposledy. Již občanský zákoník z roku 1951 však opustil zásadu superficies solo cedit a pouze stanovil, že vlastníkem stavby mohla být osoba odlišná od vlastníka pozemku. Od roku 1964, tedy od platnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, již právo stavby v našem právním řádu upraveno nebylo, když podobnou úlohu mohla plnit pouze smluvně sjednaná věcná břemena, např. oprávnění postavit stavbu na cizím pozemku a naproti tomu povinnost vlastníka pozemku uvedené strpět. Jistou obdobou práva stavby bylo rovněž do konce roku 1991 právo osobního užívání pozemku, které však přicházelo v úvahu pouze u pozemků v socialistickém společenském vlastnictví, a to jen za účelem uspokojování osobních potřeb uživatele a členů jeho rodiny.

Současná koncepce

Současná koncepce institutu práva stavby vychází zejména z úpravy zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby, když rovněž přihlíží k osnově předválečného československého zákoníku a k výsledkům subkomitétu pro věcná práva z roku 1924, stejně jako k aktuálním zákonným úpravám v některých evropských státech (např. Nizozemsko, Rakousko, Německo či Švýcarsko). Právo stavby již není věcným břemenem, ale zvláštním věcným právem k věcem cizím, které má povahu nemovité věci. Nemovitostí je právo stavby jako takové, tedy právo stavbu na cizím pozemku zřídit, stavba samotná tvoří pouze součást práva stavby. Právo stavby je právem obchodovatelným, lze ho prodat, zatížit zástavním právem, darovat, je rovněž předmětem dědictví.

K odst. 1

Podstata práva stavby spočívá v tom, že jako věcné právo s povahou nemovité věci zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu. Možnost převzít existující stavbu je výhodná zejména v případě opravy či modernizace, rekonstrukce a dalšího využití stavby. Právo stavby musí být zřízeno ke stavbě jako celku, nelze ho zřídit pouze k části stavby nebo k jednotlivým podlažím budovy.

Stavebník

Právo stavby je v NOZ pojato jako speciální věcné právo mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Osoba, jíž toto právo svědčí, se ve shodě s klasickou terminologií označuje jako stavebník. Pojetí termínu stavebníka podle ustanovení § 2 odst. 2 písm. c) stavebního zákona je sice rozdílné, není však vůči NOZ protikladem a nic nebrání jejich paralelnímu používání, neboť se jedná o pojetí stavebníka ve dvou odlišných rovinách, a to práva soukromého a práva veřejného. V právu veřejném je stavebníkem osoba, která pro sebe žádá stavební povolení nebo…